Κτηματολογικό Γραφείο Καλαμάτας

στην εμπροσθοφυλακή της σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου

Στις 2 Δεκεμβρίου 1836, δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα της Κυβερνήσεως του νεοσύστατου Ελληνικού Κράτους το διάταγμα «περί Κτηματολογίου».

Μετά από εκατόν εξήντα χρόνια αποσπασματικής και ευκαιριακής αντιμετώπισης του , το έτος 1995, ψηφίστηκε και άρχισε να ισχύει ο Νόμος 2308/1995, που έθεσε τις βάσεις θεσμικής θωράκισης του ελληνικού Κτηματολογίου. Έκτοτε ακολούθησαν οι νόμοι 2664/1998, 3882/2010 και 4164/2013, που ήρθαν να ολοκληρώσουν (ελπίζουμε) την θεσμική αλλά και την οργανωτική θωράκιση με τη σύσταση της ΕΚΧΑ Α.Ε., του αποκλειστικού εξωδικαστικού κτηματολογικού οργάνου.
Γράφω «ελπίζουμε» γιατί καθ΄όλη τη διάρκεια όλων αυτών των ετών, το Κτηματολόγιο πάσχει έντονα από το, «ελληνικής πατέντας», φαινόμενο της εξαιρετικά επικίνδυνης πολυνομίας. «Στην ουσία», όπως γράφει ο ομότιμος καθηγητής Νομικής Α.Π.Θ κ. Δημ. Παπαστερίου, «ο κοινωνός του δικαίου (όλοι μας) βρίσκεται μπροστά σε μια διαρκώς τροφοδοτούμενη νομοθετική επιδημία».

Αυτή ακριβώς η νομοθετική επιδημία, έχει ως αποτέλεσμα ο νέος κλάδος του Δικαίου, το Κτηματολογικό Δίκαιο, να αργεί να ερμηνευτεί συστηματικά, ώστε να βρει το αληθινό του νόημα και να γίνει έτσι «κοινός τόπος» για κάθε νομικό, κάθε μηχανικό, κάθε πολίτη εν τέλει.

Γιατί στην τελική, ιδανική του μορφή το Κτηματολόγιο θα παρέχει την δυνατότητα σε κάθε πολίτη να βλέπει «με ένα κλικ» την κατάσταση των ακινήτων του.

Με το Κτηματολόγιο θα περάσουμε από το αναχρονιστικό, (λειτουργεί στη χώρα μας, με την μορφή που απέκτησε το 1856 !), προσωποκεντρικό σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, στο κτηματοκεντρικό, αντικειμενικό σύστημα.

Κοινός στόχος και των δυο συστημάτων είναι η προστασία των συναλλαγών στα ακίνητα , μέσω της δημοσιότητας. Η βασικότερη διαφορά ανάμεσα στα δυο συστήματα .εντοπίζεται στο εξής: Στο ισχύον προσωποκεντρικό σύστημα, ο έλεγχος των εγγραφών δεν προσφέρει βεβαιότητα και δεν προστατεύει τον καλόπιστο τρίτο, παρά μόνο σε κάποιες εξαιρετικά προβλεπόμενες περιπτώσεις (π.χ εικονικότητα, πλάνη, κλπ). Αντιθέτως, στο Σύστημα του Κτηματολογίου, ο νόμος έχει δημιουργήσει τεκμήριο ορθότητας των εγγραφών στο κτηματολογικό βιβλίο. Αυτό σημαίνει ότι ο τρίτος που συναλλάχθηκε καλόπιστα με βάση τις εγγραφές στα βιβλία του Κτηματολογίου, «διατηρεί το κτηθέν δικαίωμα , έστω και εάν μεταγενέστερα αποδειχτεί αναληθής ή ανατραπεί η καταχώρηση που είχε γίνει υπέρ του δικαιοπαρόχου του» , όπως αναφέρει στο βιβλίο του ο Καθηγητής Νομικής ΕΚΠΑ κ. Απ. Γεωργιάδης.

Από τα ανωτέρω γίνεται κατανοητό ότι το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί βασικό εργαλείο ανάπτυξης και την αναγκαία βάση ενημέρωσης για την σωστή και συστηματική άσκηση πολιτικής γης, πολιτικής επενδύσεων και φορολογικής πολιτικής για μια σύγχρονη κοινωνία.
Προφανές καθίσταται ότι ένα τόσο σπουδαίο εγχείρημα απαιτεί αποδέσμευση από συντεχνιακές προκαταλήψεις, άρτια εκπαιδευμένο προσωπικό και σταθερό θεσμικό νομικό πλαίσιο.

Ο υποθηκοφύλακας, που έγινε Προϊστάμενος Κτηματολογικού Γραφείου, επιφορτίστηκε επιπλέον με περίπου είκοσι νέες αρμοδιότητες, μεταξύ των οποίων: οι διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων και οι προσαρμογές τους σε νέες τεχνικές προδιαγραφές (δεν αμφισβητεί νομίζω κανείς ότι πρόκειται αμιγώς για αρμοδιότητες μηχανικών) και οι διορθώσεις προδήλων σφαλμάτων των κτηματολογικών φύλλων (ενέργειες που προσομοιάζουν με δικαστικό έλεγχο, αφού ο Προϊστάμενος καλείται να προβεί στον ..αβέβαιο έλεγχο του προσωποκεντρικού συστήματος και στη συνέχεια να ενσωματώσει τα αποτελέσματα του στο Κτηματολόγιο , εξοπλίζοντας τα έτσι με τεκμήριο!).

Οι υπάλληλοι των Κτηματολογικών γραφείων πάλι, βρέθηκαν να αναγκάζονται να παρέχουν εργασία, σημαντικά δυσκολότερη και διαφορετική από αυτήν που προσλήφθηκαν να κάνουν. Έτσι, ενώ με το σύστημα του υποθηκοφυλακείου, συνέτασσαν πιστοποιητικά ή προέβαιναν σε απλούς ελέγχους, σήμερα πρέπει να πραγματοποιούν, ως βοηθοί του Προϊσταμένου, σοβαρούς ελέγχους νομιμότητας, να εκδίδουν αποδείξεις καταβολής τελών, να εισπράττουν και να αποδίδουν αναλογικά δικαιώματα, να ελέγχουν έγγραφα για τυπικές ελλείψεις, να γνωρίζουν όλα τα έγγραφα που χρειάζονται για κάθε ενέργεια, να χειρίζονται άψογα τα ηλεκτρονικά συστήματα του Κτηματολογίου κλπ ..

Οι δικηγόροι, τέλος, αναγκαζόμαστε να μάθουμε ένα Νέο Δίκαιο, το Κτηματολογικό και να συνδυάσουμε τις γνώσεις μας με αυτές των μηχανικών, να λαμβάνουμε πάντα υπόψη μας το πολεοδομικό δίκαιο κοκ.

Είναι φυσικό και ανθρώπινο επομένως, μέσα σε αυτό το εν τη γενέσει ευρισκόμενο σύστημα, να δημιουργούνται εντάσεις, αντιπαραθέσεις, διχογνωμίες, καθυστερήσεις, προβλήματα λειτουργίας...

Ειδικά το Κτηματολογικό Γραφείο της Καλαμάτας, που είναι ένα από τα πρώτα, αν όχι το πρώτο, γραφείο μεγάλης πόλης που λειτούργησε, υπέστη, καθώς εξελισσόταν, όλες τις αλλαγές πάσης φύσεως (τεχνικές, νομικές κλπ) που γίνονταν όλα αυτά τα χρόνια . Η Προϊσταμένη του κτηματολογικού Γραφείου Καλαμάτας, οι υπάλληλοι του υποθηκοφυλακείου, οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι, οι δικαστικοί επιμελητές της Καλαμάτας αποτελούμε την.. εμπροσθοφυλακή του Εθνικού Κτηματολογίου. Πραγματικά κουραστήκαμε πολύ αλλά νομίζω ότι η λύση στα προβλήματα που δημιουργούνται , δεν θα έρθει ούτε μέσα από πειθαρχικές διώξεις , ούτε μέσα από μηνύσεις, που προσφέρουν … αίμα στο φιλοθεάμον κοινό και συμβάλλουν στην δημιουργία κλίματος καχυποψίας και εμπιστοσύνης ανάμεσα στους πολίτες για έναν θεσμό, που ήρθε για να κατοχυρώσει την περιουσία μας και να μας βοηθήσει στην πολυπόθητη Ανάπτυξη.

Προτείνω, συνεπώς, τη σύσταση άτυπης επιτροπής από δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς, η οποία θα αξιοποιήσει την πολύτιμη γνώση και εμπειρία της κ. Προϊσταμένης του Κτηματολογικού Γραφείου και θα την συνδυάσει με την κατάρτιση και την γνώση των μελών της, ώστε να εξάγει σημαντικά συμπεράσματα και να δημιουργήσει έναν πρακτικό Οδηγό, που θα διευκολύνει την καθημερινότητα όλων μας.

Με άλλα λόγια, παραφράζοντας τον Κένεντυ, ας μην ρωτάμε τι θα κάνει το Κτηματολόγιο για εμάς, αλλά τι θα κάνουμε εμείς για τη δημιουργία του Κτηματολογίου και την πολυπόθητη Ανάπτυξη.

(Δημοσιεύτηκε στο kalamatajournal.gr την Παρασκευή 15 Μαΐου 2015)